Freeviser

Публикации

Все публикации

Дью Дилидженс при проведении сделок по приобретению Объекта недвижимости.

Паюшин М.К.

Due Diligence является относительно новым направлением в сфере юридических услуг, однако знакомые с ним специалисты и клиенты уже успели оценить ту степень уверенности и безопасности, которую данная процедура привносит при совершении сделок любого масштаба. Проведение Due Diligence необходимо в том случае, если для вас важно полное подтверждение юридической чистоты проводимой сделки. Due Diligence – услуга, которая позволит вам уберечь себя практически от любых рисков и извлечь максимальную прибыль. Из-за новизны этого направления специалистов, способных в полной мере провести Due Diligence , не так легко найти, поэтому даже компании, в штат которых входят квалифицированные юристы, зачастую вынуждены привлекать специалистов со стороны.

Due Diligence — термин, который можно перевести с английского как «обеспечение должной добросовестности». Due Diligence находит своё применение в различных сферах бизнеса, в том числе при совершении сделки по покупке Объекта недвижимости. На российском рынке недвижимости это направление, стартовав совсем недавно, получило активное развитие. И его нарастающая популярность оправданна, ведь благодаря введению данной услуги покупатель/арендатор недвижимости становится обладателем прозрачных данных об интересующем его объекте.

Данная процедура представляет собой детальную проверку Объекта недвижимости, в том числе проследить соблюдение законодательства на протяжении всего времени существования Объекта, а также проверку деятельности компании – владельца Объекта. Она позволяет выявить и свести к минимуму правовые и налоговые риски, вероятность возникновения судебных и административных споров, исключить упущения, неточности, искажения, двусмысленные факты при проведении сделок. По итогам проверки специалист подготавливает заключение, в котором досконально отражает все обнаруженные риски. Затем он приводит варианты устранения либо минимизации рисков, что позволяет обеспечить безопасность вашей сделки и максимальную выгоду.

Due Diligence в недвижимости, как правило, имеет под собой следующие цели:

— установление того, может ли конкретный объект выступать как предмет сделки с правовой точки зрения (есть ли ограничения или обременения, которые могут повлиять на использование недвижимости в дальнейшем, был ли объект принят в эксплуатацию и т.д.);

— подтверждение или опровержение наличия у лиц, предлагающих заключить сделку, прав на её проведение;

— исследования истории совершения сделок по переходу прав на объект;

— анализ технической документации на объект;

— исследование истории внутренних корпоративных процедур компании – владельца объекта;

— исследование вопросов инженерно-технологического обеспечения объекта;

— выявление рисков потери права на объект будущим покупателем.

Выбирая проведение Due Diligence, вы очень скоро убедитесь на практике в верности выбранного решения, ведь никаким другим способом невозможно получить настолько доскональных сведений об объекте сделки. Для проведения процедуры проверяемая компания обязана предоставить правоустанавливающие и технические документы на Объект, документы, подтверждающие право собственности на него и фиксирующие историю его приобретения, документацию по инженерно-технологическому обеспечению объекта. Также потребуется информация о сделках, совершавшихся в отношении интересующего объекта, и документы, касающиеся собственника. Последние включают в себя документы, свидетельствующие о компетентности лиц, принимающих решения по сделке, учредительные и корпоративные документы, которые регулируют вопросы относительно принятия решений о совершении сделок.

Сложность Due Diligence, а вместе с ней – объём работы экспертов и их стоимость возрастают сообразно характеру сделки. Наиболее простой и быстрой является проверка перед арендной сделкой, а при проведении сделок купли-продажи нужен наиболее тщательный и глубокий анализ.

Так, для проверки компании и её прав на объект при аренде нужно проанализировать право собственности на объект у арендодателя, право на использование земельного участка, на котором расположено здание, наличие каких-либо обременений в отношении участка или здания, соответствие состояния здания (хотя бы по визуальной оценке) описанию, данному в документах технического и/или кадастрового учета, а также процедуры, которые должен провести арендодатель при заключении арендного договора, зафиксированные в корпоративных документах.

Сделка купли-продажи добавляет новый уровень ответственности. Здесь требуется не только предоставить факты, но и просчитать риски, такие, как возможность утраты прав собственности на объект недвижимости из-за каких-либо нарушений, зафиксированных в прошлом, или из-за притязаний на право владения со стороны третьих лиц. Чтобы осуществить это, необходимо, исследовать основания права собственности на объект недвижимости, влияние имеющихся обременений на возможность собственника свободно распоряжаться рассматриваемыми объектами. Также нужно выявить участие собственника в различных спорах и риски, которые эти споры могут нести для права собственности на объект недвижимости или для права на аренду земельного участка, а также исследовать структуру сделки. Также особого внимания требует исследование правового положения земельного участка, на котором располагается объект недвижимости, существующие на его счёт ограничения, возможность прекращения в будущем имеющихся обременений. Результатом всех процедур в рамках экспертизы Due Diligence становится объективное и независимое преставление об объекте сделки, его собственниках, а также структуре сделки. Выявленные и описанные в заключение Due Diligence риски нередко становятся аргументом для снижения стоимости объекта недвижимости, позволяя тем самым сэкономить покупателю на вынужденных инвестициях в объект.

Компетентный Due Diligence необходим в интересах обеих сторон, участвующих в сделке: как инвестора (покупателя/арендатора), так и стороны, которая привлекает инвестиции (собственника объекта). Этот комплекс процедур позволит вам достичь взаимного доверия с собственником при осуществлении сделки, найти компромиссы, необходимые для разрешения возможных конфликтов интересов.