Freeviser

Публикации

Все публикации

Порядок исчисления и уплаты налога НДС при приобретении иностранными юридическими лицами недвижимого имущества на территории РФ.

Паюшин М.К.

За последние двадцать лет в России произошла коренная перестройка экономического курса развития страны, что привело к изменению отношения к частной собственности и повысило инвестиционную привлекательность России для иностранных инвесторов.

В связи с этим, повысился интерес иностранных компаний к объектам коммерческой недвижимости в России.

Анализируя правовое регулирование вопросов налогообложения сделок с недвижимостью нельзя не обратить внимание на наличие ряда особенностей в случае, если стороной по сделки выступает иностранная организация.

При рассмотрении принципов налогообложения сделок с недвижимым имуществом, осложненных иностранным элементом, в первую очередь следует рассмотреть общие принципы, из которых исходит законодательство РФ при налогообложении доходов иностранного юридического лица.

Во-первых, иностранное юридическое лицо уплачивает налоги в РФ только в том случае, если у него возникает объект налогообложения на территории РФ.

Во-вторых, иностранные юридические лица могут получать доход от предпринимательской деятельности на территории РФ, если такая деятельность образует постоянное представительство, и доход от источников в РФ от деятельности, не связанной с постоянным представительством на территории РФ.

В-третьих, иностранное юридическое лицо может воспользоваться льготами, предусмотренными международными соглашениями РФ об избежании двойного налогообложения.

В соответствии с ст. 143 НК РФ налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации (зарегистрированные на территории РФ и иностранные организации), индивидуальные предприниматели и лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

Общим объектом налогообложения НДС признается реализация товаров, а также работ и услуг на территории РФ (п. 1 ст. 146 НК РФ). В отношении недвижимого имущества не подлежат налогообложению на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ), а также операции по реализации земельных участков и долей в них (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Согласно ст. 147 НК РФ местом реализации товаров признается территория Российской Федерации, в случае, если товар находится на территории Российской Федерации и иных территориях, находящихся под ее юрисдикцией, и не отгружается и не транспортируется.

Таким образом, объект налогообложения НДС будет иметь место только в случае реализации иностранной компанией коммерческой недвижимости, расположенной на территории РФ.

При определении обязанности по уплате НДС иностранной компанией принципиальное значение также будет иметь то, кто будет являться покупателем недвижимого имущества.

Если покупателем такого имущества выступает российская организация, то она будет выступать налоговым агентом, который будет обязан определить налоговую базу, исчислить, удержать у иностранной организации и уплатить в бюджет РФ соответствующую сумму налога вне зависимости от того, исполняет ли он обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога (п. 2 ст. 161 НК РФ).

Сложнее обстоит дело, когда иностранная организация, не имеющая представительства на территории РФ, реализует коммерческую недвижимость, находящуюся на территории РФ, другой иностранной организации, не имеющей постоянного представительства на территории РФ.

Сложность заключается в том, кто должен определить налоговую базу, исчислить, и уплатить сумму НДС в бюджет РФ.

Для ответа на этот вопрос необходимо определить порядок постановки на налоговый учет в РФ иностранных организаций.

В соответствии с п.1 ст. 83 НК РФ организации подлежат постановке на учет в налоговых органах соответственно по месту нахождения принадлежащих им недвижимого имущества. Особенности учета иностранных организаций и иностранных граждан устанавливаются Министерством финансов Российской Федерации.

В соответствии с Приказом Минфина от 30 сентября 2010 г. N 117н иностранная организация становится на налоговый учет по мету нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества.

На основании п. 30 Приказа Минфина от 30 сентября 2010 г. N 117н иностранная организация, стоящая на учете по месту нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества, подлежит снятию с учета в налоговом органе на основании сведений о регистрации прекращения права собственности на объект недвижимого имущества, сообщенных органами осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, в течение пяти рабочих дней со дня получения таких сведений в случае, если в этом налоговом органе отсутствуют в отношении данной иностранной организации сведения о регистрации права собственности на иной объект недвижимого имущества.

Датой снятия с учета иностранной организации (датой прекращения учета сведений в отношении иностранной организации) в налоговом органе по основанию, предусмотренному настоящим пунктом, является содержащаяся в сведениях, сообщенных органами, дата государственной регистрации прекращения права собственности на недвижимое имуществ.

Согласно ст. 161 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками — иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется налоговыми агентами. При этом налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, состоящие на учете в налоговых органах, приобретающие на территории Российской Федерации товары (работы, услуги) у иностранных лиц. Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога, и иные обязанности, установленные настоящей главой.

В соответствии с п. 4 ст. 174 НК РФ в случаях реализации работ (услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками — иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, уплата налога производится налоговыми агентами одновременно с выплатой (перечислением) денежных средств таким налогоплательщикам.

В связи с тем, что действующее гражданское законодательство предусматривает различные варианты расчетов между сторонами по сделки, целесообразно рассмотреть два случая: оплата осуществляется на условиях предоплаты; оплата осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности.

  1. В случае, когда расчеты между сторонами по сделки осуществляются на условиях предоплаты, применяется п.4 ст. 174 НК РФ и обязанность по исчислению, удержанию и уплате лежит на иностранной организации, которая продавала объект недвижимости.
  2. В случае, если договором купли-продажи предусмотрена оплата недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности, обязанность по исчислению и уплате суммы НДС в бюджет лежит на иностранной организации, приобретающей в собственность здание на территории РФ, т.к. п.4 ст.174 НК РФ не применяется (организация приобретающая недвижимое имущество обязана встать на налоговый учет).

Однако необходимо оговориться, что соглашением об избежание двойного налогообложения между РФ и иностранным государством, на территории которого находится иностранная организация (приобретающая или отчуждающая), может быть предусмотрен иной порядок исчисления и уплаты НДС.

Управляющий партнер
Freeviser
К.ю.н., Паюшин М.К.